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其實大馬產業滯銷已不是新問題，只是2016年這問題更為明顯，滯銷房產的增加是顯示房產市場景氣欠佳，當中也隱藏了負面因素， 2016年滯銷房產劇增30.7%，在滯銷房產中，以50萬令吉以上價位最多，另外，以房產類型來看，公寓滯銷問題最嚴重，占27.9%、特別是公寓較多的州屬，例如雪蘭莪、檳城，2至3層樓排屋則占27.3%，當中又以柔佛的狀況較嚴重。
根據大馬國家產業資訊中心最新出爐的《2016年第四季滯銷產業報告》，2016年第四季全馬共有1萬4792間單位滯銷，市值比起2015年第4季增長45%，達到85億6043萬令吉。另外，大馬的滯銷住宅單位從2015年的1萬1316間，增至2016年的1萬4792間，漲幅高達30.7%，但當您房產地點挑對，就不需擔心房子租不掉賣不掉了，當然市場調查一定要做好加上選對業者。
2016滯銷房產劇增30.7%
在滯銷房產中，以50萬令吉或以上價位最多，另外，以房產類型來看，公寓滯銷問題最嚴重，占27.9%、特別是公寓較多的州屬，例如雪蘭莪、檳城，2至3層樓排屋則占27.3%，當中又以柔佛的狀況較嚴重。
根據國家產業資訊中心最新出爐的《2016年第四季滯銷產業報告》，2016年第四季全馬共有1萬4792間單位滯銷，市值比起2015年第4季增長45%，達到85億6043萬令吉。
另外，大馬的滯銷住宅單位從2015年的1萬1316間，增至2016年的1萬4792間，漲幅高達30.7%。與此同時，全馬的滯銷單位以售價50萬令吉以上的單位為主，占41%，價格不超過30萬令吉的單位則有39.4%。
與此同時，半島大多數州屬的滯銷單位數量均有增加，惟彭亨、登嘉樓及吉蘭丹這幾個東海岸州屬除外。
大馬房地產發展商會會長拿督法迪依斯干達說，過去幾年房產市場狀況不大好，產業滯銷相當明顯，除了市況不明朗、供應過剩，規劃欠完善，都是主要影響因素。
如果說期待滯銷單位減少，惟有等待產業市場形勢好轉，購屋者申請房屋貸款容易獲批，那麼成交的機會將增多。
國家銀行於2014年開始採取打擊房產投機措施，也因為家庭債務比率偏高，商業銀行審批貸款申請過程嚴謹，致使房貸申請較難獲批。
他說，在當前市場供應充裕，購屋者擁有更多選擇，當然，他們要考量的因素除了價格，還包括地點、房產單位面積、基本設施等，無論如何，好地點的房產滯銷情況並不明顯。
檳產業滯銷增幅最嚴重
最近的產業報告指出，檳城的增幅最為嚴重，滯銷單位增至1896間，高達91.1%，成為繼柔佛（3671間）之後，第二多滯銷產業單位的州屬。
檳城近7成的滯銷單位售價超過50萬令吉，價格介於50至100萬令吉的單位占了55.3%，100萬以上則占14.5%；此外，40至50萬令吉的單位占18.8%，售價低於40萬令吉的單位為11.3%，相等於215間。
雪蘭莪的滯銷單位則漲了44%至1718間，成為國內滯銷單位數量第三高的州屬，吉隆玻及霹靂的滯銷房產分別增長10.1%和8.1%。
衝擊中低價屋買家
購屋者協會中文組主任陳鐘靈認為，政府或許沒有預料到加大打房力度，衝擊最大的反而是中低價房屋的購屋者，銀行對貸款申請者設定較高的門檻，看緊批准貸款的關口，如此一來，許多首購屋族，面對屋價不跌、申請貸款難批的問題。
不論是一手或二手的產業市場，交易開始放緩，尤其是在2015年開始，產業經紀普遍建議業主降低房屋賣價，因為銀行的估價普遍比市價低，加上貸款額度難獲批，導致不少有心購屋的買家，被迫放棄購買產業計畫。
房價降溫例子不多
這與政府的原意似乎有些出入，有關當局推出打房措施，主要目的是讓產業市場降溫，最終目標是：價格不會繼續上漲，或是維持在原有價位，至少介於銀行估價的水準。
可是，巴生河流域的產業價格，嚴格來說，降溫的例子並不多，說到降低產業交易價，在轉手市場的一些房產單位，由於轉售價與原價相比有一段距離，有些業主可能需要現金，會選擇降低要價。
不過，在一手市場的待售產業，情況稍有不同，位於策略性地點的產業，價格保持堅穩，而且有些買家目標只有一個：就是購買新建的房屋，他們對舊的房屋有些顧慮，擔心老房屋有不好的歷史，或者已經很老舊，需要不少錢來裝修等等。
中低價房產也滯銷
陳鐘靈說，產業市場分別由業者即產業發展商、中間的產業經紀，以及產業買家組成。
在產業買家之中，又分為產業投資者、產業投機客、以及購屋者。好比文中所提的產業滯銷並非新問題，而是年年皆有，特別是一些較不熱門的地區，往往出現產業滯銷問題。
不過，在過去一兩年，滯銷情況比較嚴重，發展商在之前規劃好的產業計畫，沒料到產業市況明顯走下坡，按計劃在去年推出，結果，滯銷問題超出預想情況。
他說，高價房產面對滯銷，這一點也不出奇，而且許多高價房產超出合理價位，買家申請的貸款額度不容易獲批，因此，即使是一些單位數目不多的高價房產，例如獨立式洋房或別墅，也未必能100%賣出。
另外，法迪依斯干達說，滯銷房產不一定局限在高價房產，一些中低價房產計畫也面對滯銷問題，有關當局規定某個百分比的保留單位；可是，個別地區的人口架構有分別，銷售業績不如預期，以致出現產業滯銷問題。
郊區房屋乏人問津
友聯產業經紀公司總經理包久武說，本地產業市場出現滯銷，許多時候與我們的公共設施欠完善有關，多數人到市中心上班；可是，市區房價高昂，如果準備擁有房屋，被迫在城市租屋，或是到郊區購買房屋。假如我們的公共交通體系理想，銜接交通系統完善，大家不需要擠在城市，而是可以購買距離市區較遠的房產。
公交不完善是主因
他說，一些先進國家，例如美國、澳洲、日本等地，市中心房產昂貴，他們會選擇住在郊區，這樣可以擁有自己的房產，而且享受品質比較好的環境。
當大家不需擠在城市地區時，郊區房產面對滯銷問題就可以減輕，整個供求局面將得以改善，形成一個比較均衡的格局。
他補充，現階段，我們面對的是郊區一些建好的房產空置，業主想出租或轉賣都成問題，當地沒有學院或工廠，如果公共交通系統完善，業主買來可以自己住，不需要因為交通問題，選擇在市中心租房。
發展商冀政府助降成本
房地產發展商會也希望，銀行為購買首間房屋的購屋者，推出高達50萬令吉的親民貸款計畫，該貸款計畫應該更具彈性處理、更容易批准、更長的償還期，借貸額甚至可以達到100%。
另外，該會希望減少發展商的營運成本，目前發展商需要支付各種各樣的費用，包括財政捐款：轉換土地用途費用、開發費、提供基本設施，例如鋪建排水管、興建道路、休閒園林等。
與此同時，還需要興建變電站、水庫、電纜等，這些都加重發展商的成本；因此，該會促請政府降低或廢除一些不必要的費用，以讓發展商能節省成本，將這筆省下的資金，用來興建更多可負擔房屋，以讓更多市民受惠。
謹慎規劃防過剩
財政部產業估值與服務局在2016年產業市場報告中指出，與2015年比較，2016年的產業交易量、交易總值皆比前期下跌，其中交易量下跌11.5%，而交易價值則退減3%，反映產業市場整體市況依然偏軟。
最新的2016年產業市場報告披露，整體交易量從2015年的36萬2105宗，減至32萬零425宗，交易總值下跌3%，從1499億6000萬令吉，減至1454億1000萬令吉。
該局總監拉哈依斯邁說：產業滯銷是各方必須正視的問題，特別是地方政府和產業發展商，在推行任何發展計畫之前，必須展開精確研究，謹慎規劃，避免產業市場出現供應過剩情況。
2016年，產業交易量繼續以住宅房產為主，主導整體市場的走勢，占產業交易量的63.4%，同時，占交易價值的45.1%。
房貸嚴把關 打房太奏效
2014年1月1日，當局把外國人在大馬置產的價格頂限提高至100萬令吉，同時以申請者淨收入為准發放房貸，把首3年內脫售的產業盈利稅調高至30%，第四及第五年內脫售產業徵稅率提升至20%和15%。
顯而易見，這一波的打房措施較過去幾年更有效，房貸批准率大部份以個位數成長，最近，市場人士呼籲政府探討降低產業盈利稅的徵收，同時也希望商業銀行放寬借貸條件，特別是對首購屋者提出的申請。
提到如何協助房屋貸款申請者，以便他們的申請比較容易獲批，本地一些商業銀行貸款部的職員說，當銀行在審核他們的申請時，如果他們的信貸記錄良好，儘管財務條件稍微達不到要求，申請依然可以獲批。
所謂的信貸記錄良好，指的是沒有個人貸款、準時償還大學的借款、沒有信用卡債、汽車貸款分期準時償還、其他的開銷如每月的固定線電話費、電費等，也必須準時繳付。
未來幾年房市仍偏軟
報告的資料顯示，市場走勢保持偏軟，去年，新推出的產業計畫減至5萬2713個單位，比2015年的5萬8411個單位減少9%。
這使到2016年的產業銷售步伐減弱，出售單位1萬6532個，比2015年的5萬4588個單位，減少32.8%。
與此同時，2016年產業市場的報告發現，市場訂購步伐緩慢，導致滯銷情況進一步惡化，滯銷單位增至1萬4792個單位，價值85億6000萬令吉，在量和值方面，分別躍升43.8%和70.7%。
報告補充：柔佛州的滯銷比率為24.8%，賣剩的主要是雙層排屋、三層樓排屋，價格皆在50萬令吉以上。
至於辦公樓和零售產業領域，報告的資料披露：空置率繼續上揚，其中吉隆玻和雪蘭莪州在2016年的辦公樓空置率、上揚16%至274萬平方公尺，零售產業空間的空置率揚升11.9%至270萬平方公尺。
提到產業市場的前景，拉哈認為，預料在接下來的幾年，產業市場走勢保持偏軟，需要獲得產業相關獎掖措施和寬鬆貨幣政策的扶持。
發展商調整步伐
在產業面臨滯銷之際，產業發展商如何突破重圍，法迪依斯干達說，產業價格介於50萬至70萬令吉的產業，走勢稍有移動，至於接近百萬令吉或更高價位的房產，一般比較難出售，除非是特殊情況。
因此，增建價格在50萬令吉的房屋，應該是權宜之計，再觀望一段時間才另外規劃。
他說，雪蘭莪州郊外地區，日漸受注目，一些新的產業熱門地區，例如萬撓、雙溪毛糯、士毛月等地，這些地區的房產價格，相比之下比市區較為便宜。
目前，市場對有地房產，例如排屋，以及分層產業如共管公寓、服務公寓仍有一定需求，不過，對半獨立式洋房和獨立式洋樓的需求，顯示有下滑跡象，主要是價格高昂，有能力購買的人並不多。
拉哈補充：2016年產業市場的偏淡走勢已延伸至2017年，市場在重新回揚之前，預料需要一些時間進行調整。
（星洲網）
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