新城國際地產：
其實房產滯銷已不是新問題，最重要是你買在那一個地點，因為當你選對了地點，每個月都有好的租金收入還會擔心房產滯銷嗎？我知道在滯銷的期間，有人擔心房屋賣不出，也有人擔心賣不到想要的價格，但這時候我們更需要規劃手中的房地產並執行汰落留強，因為此時也是一個好的置產良機並為下一次的房產起漲浪潮做準備！！！
50萬以上最滯銷
上一篇文章提及全國產業資訊中心發佈的產業報告，顯示產業市況偏軟，滯銷房產數量明顯上升，不過，以價格超過50萬令吉的單位居多，說明國人購買房產能力依然薄弱，人均收入仍追不上屋價，在吉隆玻和雪蘭莪一帶，假如鎖定價格低於50萬令吉的房屋，除了往郊區物色，也必須放棄追求大面積的房屋，另外，準備購買房屋的大馬人，除了產業價格，也將產業的面積、社區治安因素考慮在內，至於產業所在地點仍是最重要因素，產業買家首要考慮的因素，已隨著市況的演進稍微調整，主要是更多大馬人在購買產業時，從過去的城市地區、轉向距離市區較遠的郊外。
買屋自住超越房產投資
由於產業市況偏軟、走勢緩慢，購買產業自住的人，比投資買家較多。不過，多數購屋者鎖定在30萬至50萬令吉的房產，至於50萬至70萬令吉的產業，問津的買家相對較少，價格超過百萬令吉的高價房產，一般比較難出售，雖然也有例外情況。
嚴重過剩依情物色
大馬半島各州面對產業滯銷的情況，以雪蘭莪、吉隆玻、柔佛和檳城最明顯，這些州過去幾年大規模的興建，導致市場出現供過於求的現象，假如投資房產，不妨從這些地區物色，也許會有收穫。
產業買家或購屋者，如果是準備買來自住，那麼應該鎖定靠近本身上班、或孩子上學地點的產業，假設是這種情況，應該將目光轉向新建房產，特別是價格在50萬令吉以下的產業。
衡量需要與能力
不過可以看出建築面積的分別，這是因為產業所在地點不同，在市郊的有地房產，以每平方尺價格計算，顯得較有競爭力。
因此，要選擇比較靠近市區、面積較小的房產，還是捨棄市區，轉向郊外的有地房產，就看個人的需要與財力。
郊區房產距離市區較遠，增值步伐可能比較慢，不過房屋面積較寬大、空氣較清新，這是郊區房產的另一個優勢。
以上所舉只是市場向產業買家發佈訊息的例子，雪隆多個郊區也有類似價位的房產計畫，其中一些出入交通還不大方便，而且社區治安也不大理想，因此，比較難引起買家的目光。
假如房產計畫位於郊區，不過與最近發展的捷運交通停歇站距離不遠，產業將有一些賣點。至於增值步伐會比較慢、或者說空間不大，但如果是買來自住，還是可以考慮的選擇。
考慮地點與安全
2016年底一項關於產業市場的調查，在受訪者當中，98%將地點列為首要考慮；產業地點的安全性為第二考慮，占84%；房產面積大小為第三考慮，占73%。
此外，70%認為基本設施與相關設備扮演重要角色，發展商的聲譽一樣重要，占67%、產業所在地區未來發展潛能64%、產業是否為永久地契或租賃地契63%、重視每平方尺售價者占60%。
30萬至50萬房產銷售不錯
至於投資回酬是否為理想考慮，並不是排在前10大因素之內，顯示多數人購買房屋準備自住，另外，接近半數的受訪者表示，準備購買的房屋價格，在30萬至50萬令吉之間，與市場趨勢反映，這一價格內的房屋，銷量不錯是符合的。
再來是否應該在今年踏足產業市場，選擇適合本身需求的房屋，產業顧問表示，不論是好景或淡市，都會有人進場選購產業，最主要取決於個人的需求，如果已做好購屋準備，並且已有目標地點，在目前市況偏淡時，應該掌握進場時機。
二手屋降價求售
在轉手產業市場，一些有心脫售產業的業主，已願意降價求售，特別是當年以偏低價格購買產業的賣主，為何會降價求售？最大的原因是：產業市況偏軟，市場需求較弱？假如不降低售價，未必能如願售出。
業主肯降價出售，主要原因是：準備脫售公寓，然後購買另一間較大的半獨立式洋房；業主年紀老大，假如子女不準備繼承，妥善處理好旗下的房產；脫售城市的房產單位，然後搬進退休村過養老生活。
如果遇到這類型業主，一開始準備脫售房屋，假如拖了大半年依然賣不出，業主一般願意降價求售，尤其他們是一手買家，當年向發展商購買時，價格可能只是他想脫售的一半或三分之一水準。
另一種情況是，當業主準備脫售房屋，與租戶簽署的租約已經期滿，不再另簽租約，可是恰好遇到市況欠佳，待售公寓輾轉就快一年，始終賣不出，這時必須在價格上讓步，不能以去年初同期業主成功售出的價格為要價目標。
計算買屋後續費用
統計局指出，高等教育程度員工的收入，比中學教育程度的員工多一倍，高等教育程度為3854令吉，中學教育程度為1743令吉，至於低教育程度的人均收入為1224令吉。
另外，城市地區的人均收入都比鄉區高，不過在薪金漲幅方面，鄉區卻比城市高。統計局指出，城市地區的薪金平均漲幅為3%，增至1855令吉；鄉區一年漲幅為8.7%，增至1200令吉。城市地區的人均收入增加5.9%；鄉區則增加6.1%。
國人購屋能力疲弱
從國民人均收入水準來看，明顯反映在房產的購買力保持疲弱，這樣的收入水準，最多只能購買售價低於20萬令吉的房屋。
因此許多時候必須聯名購買，才可能獲得銀行貸款，並且可以鎖定30萬至40萬令吉的房屋。
購買一間屬於自己的房屋，是眾多大馬受薪人士的夢想，辛苦工作多年，最大目標之一就是為了購買一間最終屬於自己的房屋。
可是，想要購買房屋，需要一筆不小的費用，不只是需要繳交房屋貸款分期數十年，一開始購買房屋的預算與開銷也相當高。例如：至少10%的購屋款、買賣合約律師費、轉移產業擁有權印花稅、貸款合約律師費及貸款合約印花稅等等。
離市區40公里可接受
關於巴生河流域產業熱門地點的課題，產業顧問表示，已有較多的產業買家認為，可以在雪蘭莪州市郊購買或投資房產。他們覺得，距離市中心20至40公里以內的地區，還是可以接受的地點，這些地點包括萬撓、雙溪毛糯、士毛月、淡江、安邦等地區。
這些地區的房產價格，相比之下比市中心便宜，可提供不少的有地房產，例如排屋、半獨立式洋房的供應，同時也有可負擔房產如公寓的建設。
回到前面提到我國人民，比較有能力購買價格在30萬至50萬令吉的房屋，主要是人均收入依然偏低，根據統計局的資料，大馬人民的人均收入是2312令吉。
這項統計是根據統計局每年展開的薪金及酬勞民調，通過收集公共領域及私人界主要職業薪金及酬勞的家庭收入資料完成。
此外，這項民調是根據抽樣方式計算出平均收入，其中男性平均收入為2345令吉，女性2254令吉。
發展商辦促銷救急
在巴生河流域一帶從事產業買賣的陳少凡說，以發展商為首的第一市場，在房產滯銷問題出現時，發展商可選擇以促銷方式，儘量讓多一些房產單位售出。
不管怎樣，與轉手市場相比，發展商畢竟是企業或財團，擁有較大財力，比較有條件握持未售出產業。
他說，在轉手市場，出現比較多滯銷房產，這與個人的握產能力有關，不過假如銷售進度緩慢，也會影響整體市場的走勢。
另外，兩三年前推行的產業計畫，如今逐漸完工，發展商開始移交新屋鎖匙，假如市場基本面短期內無法改善，可能加劇滯銷房產問題。
新供應加劇滯銷
不過，滯銷房產比較集中在高檔洋房或共管公寓，郊區產業的滯銷情況也較為明顯，如果是準備購買產業自住或投資，現在是進場的適當時機。
轉向發展30萬至40萬房屋
購屋者協會中文組主任陳鐘靈說，產業發展計畫存在滯銷情況，主要是供應超出需求，而且產業規劃欠完善，舉個例子，郊區土地供應較多，人民對公寓的需求不大，而是傾向於購買有地房屋。
假如在郊區興建幾座公寓大廈，未必可以如願售出，除非當地有一些旅遊景點，或是美食集中地，附近有果園，可以作為民宿則另當別論。
他說，幾年前，發展商普遍轉向興建價格在50萬令吉以上的房屋，當時未顧慮到經濟、市場走勢轉弱，並認為滯銷房產情況並不嚴重，結果位於地點不大理想的房產計畫，出現滯銷單位增多的情況。
如今，順應市場走勢和配合政府的政策，發展商開始興建30萬至40萬令吉的房屋，高價房屋的銷售普遍走下坡，人民一般不容易負擔。至於近幾年來鋪建的捷運交通系統，預計帶動產業市場的效應有多大，預料還需要一些時間的觀察。
（星洲網）
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