不動產「產權形式」常容易與「證書」搞混，前者指的是土地（與/或）建物的特定權利；而後者指的是由地政機關或有關單位所印製核發，用以證明不動產之所有權、產權形式及標的特徵的書面文件。
非正式的英文版土地法草案中不當地採用「形式」（title）這個術語，也導致在翻譯成高棉語時與「證書」造成混淆。這是目前土地法的其中一個關鍵問題，也是土地管理城市規劃及建設局（MLMUPC）在起草土地法修正條例時應該要積極處理的。實務上，因為相關法律中之名詞尚未統一，人們對不同產權證明文件的稱呼也不相同。
一般柬埔寨人所認知的兩種產權形式為：
「軟卡」及「硬卡」，這樣的用法不存在於土地法或任何現行的法令之中，人們因為方便而發明這兩個詞。「硬卡」係指政府基於土地法所承認的產權持有形式；相反地，「軟卡」係指未經法律所認可，而實務上對於主張該項產權的某些證據，當持有人遭遇法律問題時，視為取得產權的階段性證明。
由於過去對於法律證明文件的疏失，導致無法取得政府的合法認可及發給「硬卡」文件，已造成大量如產權重迭、產權爭端及土地糾紛。為避免這樣不幸的狀況發生，政府註冊單位應盡快尋求適合的處理方案，以便物業所有權人或合法持有者能夠取得完全合法的所有權證書，及具體的法律保障。
為什麼叫做「軟卡」？
軟卡實際上印在軟質或紙品質的紙張上，有非常多種不同的型式，有些是以憑證方式呈現，可能是地方政府的認證，也可能是僅是一封簡單的買賣書或是私人轉讓合約。
雖然土地法在2001年通過已過去一段時間了，隨後也有相關附屬的法令的頒布，但大部分柬埔寨的土地仍未登錄。相對於此，軟卡文件的概念在柬埔寨社會之風俗及實務上仍扮演著重要的角色。不過，在法律上，軟卡的概念是未被文字定義的，表示某個產權的擁有人在法律上只是其占有者，須經法律的裁定及確認，才能認定是否為其合法所有人。也就是說，軟卡所載明之土地所有權直到佔有者遵照土地法規定之程序申辦並符合法定標淮始能確定，並且該筆土地亦不得為土地法或其他法令中所規定之國家產權。
以下是軟卡文件實際上應載明的資訊：
1.前手持有人姓名（佔有人）
2.不動產所在之村/鄉、公社、區及省（一般沒有特定地點或路名資訊）
3.東西南北四個主要方位接鄰之所有權人或占有人
4.標的大約的尺寸（平米、公畝或公頃）
軟卡可能會發生什麼問題？
當物業以軟卡的形卡持有，只要此物業未經法定土地登記單位明確定界，就可能有別人（包括國家當局在內）亦對此物業宣稱所有。
另一項常見的問題便是與鄰地地界重迭的問題。2000年之前因為技術落後，測量定界並無可靠的方法，因此地界重迭的問題也大量發生。儘管在1995年後柬埔寨引進了一些試驗性的物業登錄專案，國家級可靠的登錄系統則在2001年土地法通過後才開始正式導入。實際上許多柬埔寨的土地及物業仍然未完成登錄而以軟卡文件的方式持有。
一些較糟的案例中，被私人佔有並且持有軟卡文件的物業，甚至座落在國有地上。
有些為幫助農民及小企業的微型經濟機構，為了務實及效率考量，接受軟卡而不要求硬卡證書做為核放貸款之憑據。然而，絕大多數的金融機構像是商業銀行，因為意識到軟卡的高風險，放款上大多只接受完整登錄而擁有地政單位核發之硬卡證書。
物業與接鄰土地間以有效及恆久的郵戳或柵欄做為明確的定界是在地政單位尚未合登錄前，減少地界重迭風險的重要步驟。法令中也要求，在土地勘察、監界、測量及淮備地籍索引圖後，正式核發硬卡證書前，將有一個月的公告期。在這段公告期，持有接鄰土地的所有權人必須檢查這份調查報告，若有疑議需以書面的方式直接向地政機關陳情。在公告期後，若無未解之爭議，此份法律文件將做為地政機關核發正式產權之依據。除了 極少見的狀況之外，在完成法律授權及認證程序之後，任何第三方不得針對此物業進行所有權主張。
為什麼叫做「硬卡」？
硬卡產權在實體上及法律上都是較 為保障的。硬卡有兩種：
1.不動產持有證書（或稱土地使用證書） Certificate of Immovable Property Possession
2.不動產所有權證書 Certificate of Immovable Property Ownership
兩者都是依土地法在地政機關登錄之憑證，並以官方良好硬質紙張印製。
所有權證書通常由各地的地政機關依物業擁有者之申請核發，因為需經MLMUPC透過跨省之國家系統登錄的程序，因此也必須課徵較高的地政稅費。以上兩種證書形式統稱「硬卡」，在證書紙質及法律地位上都是較 有保障的。
嚴格來說，硬卡形式的所有權是最安全、明確及保障的。所有權在土地法之保障下通常不會有爭議，除非該硬卡上所載明之土地大小及界限上有其他第三方提出疑議。
試驗性的登錄系統在1995年到2001年正式導入後，2002年到2009年間有大約1,500,000筆的土地被登錄，同時全國核發了大約一百萬張的所有權證書。這樣的登錄作業仍以「土地管理部門計畫」（LASSP）的專案名稱持續進行中。
同時，部分地區的地政機關也受理民眾申辦轄區內之土地登錄作業，之前登錄失敗卻仍想獲得硬卡證書的民眾，必須提出申請並補齊所有規定之正式登錄步驟。
不動產持有證書或稱土地使用證書（Certificate of Immovable Property Possession），一般簡稱「所有權」，證書記載內容如下：
1-物業編號及登錄編號
2-核發單位及日期
3-物業之位置：道路名稱、鄉鎮、社區、分區及省份
4-東西南北四方位接鄰之所有權人姓名
5-土地使用種類
6-物業尺寸（平米、公畝或公頃）
7-所有權人資訊：包含雙親姓名
8-取得物業之依據：包括收據、土地分割文件、買賣合約、贈與合約、繼承書或法院判決書…等。
9-抵押權：若有租約、貸款抵押設定或其他信託資訊將予記載。
10-備註：若所有權為公司，則須記載公司資訊。
不動產所有權證書（Certificate of Immovable Property Ownership） 證書記載內容如下：
1-物業編號
2-證書序號
3-核發單位及日期
4-物業之位置：道路名稱、鄉鎮、社區、分區及省份
5-加註GPS資訊之地籍索引圖，並顯示接鄰土地位置
6-土地使用種類
7-物業尺寸（平米）
8-所有權人資訊：包含雙親姓名
9-取得物業之依據：包括收據、土地分割文件、買賣合約、贈與合約、繼承書或法院判決書…等。
10-抵押權：若有租約、貸款抵押設定或其他信託資訊將予記載。
11-備註：若所有權為公司，則須記載公司資訊。
綜上所述，不動產的產權形式分為「軟卡」及「硬卡」，兩者因其法律登錄程序之完整與否，而在法律保障程度上有極大差異。
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