國際原油價格跌跌不休，不僅影響原產品與股市，各行各業的獲利前景也受拖累。
許多企業暫緩大型計劃的進行，對於公司開銷及人力資本的支出，也趨向謹慎。
國際房地產諮詢公司戴德梁行（DTZ）針對吉隆坡市區進行的第三季房市調查顯示，房市增速明顯放緩，預計末季至明年初，市場消費意願與發展商前進步伐將趨向謹慎。
提前消費支撐房市增長
國際原油價格走低，外圍環境充滿不確定因素，已讓不少企業暫緩發展步伐，其中辦公室擴充或搬遷計劃亦暫擱一旁，辦公樓市場首當其衝。
戴德梁行認為，外圍環境因素，加上本地辦公樓發展趨向“去中央化”（de-centralise），許多新供應多在郊區，為企業界提供更多價格與地點選擇，形成租戶市場。
消費意願改善
該行的第三季房市報告指出，新增辦公單位使得現有的辦公單位租金增幅受壓，除了必須與新辦公樓競爭搶租戶，也必須在設施或租金配套上進行調整，才能挽留現有租戶的芳心。
大馬經濟研究院（MIER）調查顯示，次季消費者意願指數按年揚升3.3點，至100.1點，超過100點大關，顯示人們消費意願改善。
次季的消費者情緒略微改善，但政府削減補貼導致通脹續揚，衝擊人們消費意願，而明年即將開跑的消費稅，更是人們的一大顧慮。
縱觀住宅房產市場，第三季有5項高檔房產計劃落成，市場新增574間房屋。
同季也有發展商在吉隆坡市中心推介新發展項目，每平方尺售價雖不菲，但房屋設計趨向小單位，目標鎖定市區的中高收入群以及投資者。
同季的住宅房產租金與房產售價遞增，不過，由於貸款難獲批准，影響房產銷售表現。
料消費稅致物價揚升
零售商務房產市場與人們消費意願息息相關，去年汽油漲價加上白糖補貼削減，已讓不少消費者有感可支配收入縮水。
對於充滿不確定因素的今年，因預期將會有下一輪的補貼削減，人們消費趨向謹慎。
但戴德梁行看好人們消費支出增幅將繼續穩步增長。
“特別是在消費稅推行前，人們因預期物價揚升會提前消費。”更有不少發展商抓緊時機，本季盡可能推介新項目，趕在消費稅開跑前虜獲購屋者芳心。
政府措施成關鍵
房價遞增，市場預期政府會再次出手干預。
當中，產業盈利稅（RPGT）以及印花稅或將是降溫措施之一，同時美國升息訊息更明確，我國國家銀行會否在明年初就升息，也令購屋者置業意願更添變數。
縱觀我國經濟表現，次季國內生產總值按年增6.4%建築領域按年增長9.9%。
這主要是由住宅房屋計劃推動，特別是柔州與巴生谷的高檔房產發展計劃。
戴德梁行指出，房地產市場以及相關的商業活動增長步伐延續，按年揚7.4%。
日本發展商爭地盤
儘管經濟增長前景充滿變數，但戴德梁行認為，大馬上半年經濟穩步增長，加上投資者對股市前景看好，整體投資氛圍趨向正面。
值得注意的是，在今年第三季，有許多日本發展商前來我國發展。不過，相較中國發展商的激進發展步伐，日本發展商於步伐趨向謹慎。
其中，三菱地所（Mitsubishi Jisho）與怡保花園（IGB，1597，主板產業股）旗下的Tan&Tan發展有限公司，以30：70比例，聯營在市中心進行住宅房產發展計劃。
報告指出，國內房地產市場投資活動不斷，將可支撐房市增長動力。
第三季6宗交易9.6億飆5倍
戴德梁行報告指出，第三季投資活動價量齊增，該季共有6項交易完成，錄得9億6460萬令吉，交易價值按季飆漲5倍。
大型交易包括吉隆坡文良港的百樂廣場（KL Festival City）、The Gurney度假酒店，以及Somerset安邦。
此外，Axis產托（AXREIT，5106，主板產業信託股）也以2億8050萬令吉，在莎阿南購置三項辦公及工業房產。
“仍有數項大型房產交易正在進行中，這些房產包括Intermark綜合大樓，保誠大廈，以及聯昌國際大廈。”
相關交易談判預計將在未來數個月內展開，但由於這些項目設計交易價值龐大，或許需要一些時間完成。
租戶議價籌碼增
租戶選擇越來越多，影響租金增幅。
以吉隆坡市中心為例，次季的平均月租為每平方尺6.15令吉，但第三季時滑落至5.98令吉，這也是4年來最低水平。
戴德梁行指出，由於競爭激烈，許多業主不介意降低租金，只求留住租戶。
雖然在今年上半年只有2項辦公樓計劃落成，但進入第三季，就有4棟大樓完工，為市場新增超過200萬平方尺的辦公空間。
新落成的辦公空間大多在郊區，除了面積達30萬平方尺的合成大廈，位於金三角地區。
2018年增1470萬平方尺空間
在第三季完工的辦公樓包括面積達98萬平方尺的人民銀行（Bank Rakyat）雙塔樓、位於吉隆坡中環面積達45萬平方尺的NU大廈，還有位於十五碑（Brickfields）的Sentral Vista大廈（面積達25.6萬平方尺）。截至第三季，辦公單位供應按季增加3%報721萬平方尺。
報告指出，在今年末季至2018年，預計完工後，將新增約1470萬平方尺的辦公空間，其中“Q Sentral”發展計劃預計在末季完工，屆時將增加100萬平方尺的辦公空間。
此外，明年料將有570萬平方尺的辦公空間迎接租戶，供應遞增，業主將在招租以及租金增幅上面臨壓力。
隆市辦公樓認租率跌
縱觀隆市第三季的辦公空間市場，市場已吸納79萬7900平方尺的辦公空間，整體認租率下降至83%。
在市價方面，自第二季揚升後，第三季增幅持平，維持在每平方尺850令吉，黃金地段的辦公樓平均市價介於每平方尺680至1000令吉。
戴德梁行認為，未來數年隨著供應遞增，認租率將持續下滑。
除了辦公地點“去中央化”，近期也明顯可見，許多企業將辦事處設在結合零售與酒店的綜合大廈內，許多獨棟辦公樓吸引力下滑。
報告指出，綜合大廈除了擁有更多停車位，也為租戶及上班族提供更多便利，加上綠建築認證或多媒體走廊資格，也讓許多企業為之青睞。
網購影響商場前景
消費稅的開跑短期內將衝擊零售業與零售商用房產發展，因中等收入與低收入階層仍需一段時間調適。
與此同時，零售業者也面臨成本揚升的挑戰，這包括人力成本以及電費等。
另一方面，線上購物蔚為風潮，也衝擊零售業者的盈利，許多市區上班族更興起團購，逛街購物已非必然。
今年第三季未有新零售商場落成，在今年末季至2017年期間，預計將有面積達450萬平方尺的零售計劃將竣工。
大量的供應進入市場，料將提高零售商場空置率。
除了新發展計劃，不少零售商場也進行擴充工程，其中包括將在末季完工的雙威PutraPlace、高美達白沙羅、柏威年廣場及國油雙峰塔。
連鎖便利店增點搶生意
為了爭取更大的市場份額，連鎖便利商店與小型雜貨店，將增加分店房市，擴大顧客基底，藉此提高營業額。
大馬7-Eleven控股（SEM，5250，主板貿服股）計劃在今明兩年增設600家分店。新加入戰圍的便利商店Circle K也計劃在2018年前，將分店家數增至500家。
霸級市場營運業者大馬特易購（TESCO）有限公司，也與武裝部隊基金（LTAT）夥拍，計劃在末季開設便利商店C-store，搶攻鄰里與辦公區的零售市場。
隆市發展商靜觀其變
政府的房市降溫措施依然困擾著房市發展，第三季市場增長遲滯，除了交易宗數下滑，許多發展商也採取觀望態度，將新發展計劃推介延後。
不過，部分對於市場有信心的發展商依然推介新發展計劃，包括Alfranko發展的安邦Novo公寓計劃，以及Mayland集團位於武吉免登的Dorsett Residences計劃。
安邦Novo公寓計劃將推介421間面積介於682至865平方尺的小單位公寓，每平方尺售價介於1200令吉至1600令吉。
主打設計師親手打造全裝潢公寓的Dorsett Residences，將有252間面積介於652至1333平方尺的公寓，推介售價約每平方尺2000令吉。
國內銀行嚴格審批貸款申請，促使購屋者難以取得房貸，導致過去數季房產銷售增速放慢，也讓發展商暫緩步伐，靜觀市場變化。
三季1892住宅建竣
第三季共有5項住宅項目完工，為市場新增574間新房屋，在今年首三個季度，共有1892間房屋建竣。
新落成的房屋主要位於市中心，分別是天龍集團（Bruns field）的Brunsfield Residence@U-Thant（93間）、Madge Mansions（52間），以及One@Bukit Ceylon（354間）。
另外，還有Bandar Park公司位於U-Thant的房屋項目（12間），以及Kenny Hills Residence位於市區邊郊的房屋項目（63間）。
在踏入明年之前，市場將新增4604間高檔公寓，包括Elite Forward的The Elements計劃（1040間）、實達集團（SPSETIA，8664，主板產業股）的Sky Residence第二期項目（450間） ，以及馬星集團（MAHSING，8583，主板產業股）的Icon Residence計劃（260間）。
在資本升值與租金方面，隆市第三季的市價與租金都遞增，平均市價按季揚升0.7%至每平方尺763令吉。
租金則由次季的3.59令吉，微揚至3.61令吉。
點選【CLICK HERE】瞭解更多資訊！
留言列表
