隆市地稀人稠， 在需求不斷增加的情況下， 屋價增幅料不會下降
在重重降溫政策下，分析界大多看淡我國明年的房產市場，業界人士也坦承明年價格升幅料持平。在這樣的情況下，是否意味著我國房市將從“賣方市場”，轉向“買家市場”（buyers'market）？
2014年，會是怎樣的一年？買房自居或投資前，做好功課是必然的，這期我們評點了6項最值得你關注的房市大事。
2014年最關切的房事
2013年，我們經歷了兩大重大事件，一是第13屆全國大選，二是2014年預算。
儘管這兩大事件對房市活動造成衝擊，但我國房市溫度卻未見下降。
相反的，在預見未來投資環境更加嚴峻之際，人們更積極地置產，房產促銷活動也更活躍，繼續為房市加溫。
1.房產購興仍在
“你買了房子嗎？”已成受薪族之間寒暄常用的開場白，即使不斷耳聞房價創新高，但身邊的人依然踴躍成為擁屋族。
綜觀大馬人口分佈，25歲至54歲的人佔總人口的41%，約1222萬人，這一年齡層的人口是我國房市的主要支撐力。
發展商各出奇招為業績衝刺，許多準備成家的年青人也預期明年更難擁屋，紛紛在今年下訂，一些名牌發展商的項目，甚至在推介一天內就獲全數認購。
其中，最讓人印象深刻的莫過於柔南區的碧桂園金海灣計劃，在推介首日即入賬50億令吉，創下我國房地產史無前例的銷售紀錄。
市場人士也預見明年房屋發展趨勢，將會從高檔項目轉至大眾市場房屋，填補長期以來被忽略的供應缺口。
至於明年房市會否如預期般降溫？業界人士均異口同聲說，儘管預期價格增幅持平，但市場購興仍在。
2.發展商不停買地
發展商也馬不停蹄地在熱門地點如巴生谷、檳城及依斯干達地區累積地庫，用作未來發展。
本地大型發展商如金務大（Gamuda，5398，主板建築股）、馬星集團（MAHSING，8583，主板產業股）及恆大置地（TAMBUN，5191，主板產業股）等，紛紛在今年添置地庫。
其中，金務大以6.2億令吉，向國家銀行子公司TPPT私人有限公司收購大批地段，計劃發展總值50億令吉的城鎮發展計劃。
馬星集團也以4259萬令吉，收購檳城爪夷（Jawi）76.38英畝土地，準備發展SouthBay East計劃，預計在2015年上半年推介，發展總值達4億令吉。
恆大置地為了拓展集團的旗艦計劃———珍珠城，在毗鄰購買兩塊面積共20.9英畝的地皮，總值1270萬令吉。
3.更多中價屋可選
隨著更多發展商減少高價房產供應，轉攻可負擔房屋，相信中產受薪族在來年會有更多選擇。
銷售額屢創新高的實達集團（SPSETIA，8664，主板產業股），也因預期打房措施將衝擊房產領域，因此決定將重心轉至可負擔房屋，同時考慮延遲推出高檔房產。
高美達（Glomac，5020，主板產業股）的另一重點項目———Saujana KLIA，其中一個發展焦點就是可負擔房屋，該公司計劃推出售價低於50萬令吉的雙層排屋。
Emkay集團目前在賽城有30億令吉項目正在興建，該公司計劃在該地區興建3000間可負擔房屋。
4.房價還會漲嗎？
數據顯示，首半年的產業交易量按年下跌14.4%，至18萬5709個單位。
同時，交易值則減少2.8%，至670億6300萬令吉，不過，房貸申請卻揚升，這顯示市場對房屋購興依然旺盛，但礙於國行的嚴謹審核措施，以致交易難以達成。
雖然有人認為房產買氣受到打房措施影響，房價可能會回跌。
但從另一角度來看，政府減少補貼、電費漲價、運輸和人力工資通通都在漲，加上2015年4月起，消費稅（GST）生效，房地產這生活必須品的價格是否會下調還是個未知數。
5.政府或升息
今年首6個月的住宅房貸申請達1127億令吉，按年揚升16.5%。
在3月至6月間，貸款申請金額更是直線上揚，數個月都超過200億令吉；但期間房貸批准率卻下滑，今年首季批准率僅達49%。
綜觀近期發展，隨著政府逐漸減少補貼，經濟學家預測明年通脹將從今年的2.1%，增至2.9%，為抑制通脹及減少外匯流出，國行很有可能在明年次季將隔夜政策利率（OPR）上調25個基點。
目前，我國的隔夜政策利率是3%，10月份銀行同業利率維持穩定，平均銀行基本貸款利率（BLR，簡稱基貸率）穩守6.53%，利率若上揚，意味著房貸利息開銷攀升，尤其對那些採用浮動利率的房貸影響更大。
在房貸難批、可負擔價位房產供應不足的情況下，二手房屋及租金市場料面臨考驗。
雖然說國內對房地產需求高，外加房產價格相對低廉，已讓不少海外投資者心動，明年的房市應以自由市場自行平衡，抑或需要政府伸出隱形之手調控，且讓我們拭目以待。
6.“鞋盒公寓”受歡迎
在房產發展趨勢上，環保與綠化特質、城鎮發展及品味生活形態，成了今年當紅主題。這些特色加上高昂的土地價格進一步推高售價，在住宅房產方面，價格相較廉宜的鞋盒公寓，大受中等收入受薪族歡迎。
我國主要人潮熱點，如吉隆坡、檳城及新山等地，因人稠地稀，房屋價格直線上揚，使得購屋者不得不轉而購買較小單位，這也使得我國開始出現小單位公寓，這類公寓也被稱為“鞋盒公寓”。
不難發現，在許多黃金地段的公寓發展項目中，發展商會規劃出面積介於400至600平方尺之間的小型公寓，這些公寓適合單身或兩人居住，由於面積較小，售價也會低於50萬令吉，一些以地點及價格為優先考量的購屋族，對此類型的房產最為青睞。
王王合作共享天下
回顧今年，我國產業界可說是熱鬧非凡。
繼去年與實達集團（SPSETIA，8664，主板產業股）及僱員公積金局（EPF）聯手發展英國倫敦巴特西電站（Battersea Power Station）後，今年，房產發展商有更多大型合作。
產業發展商除了保持一貫作風，推出林林種種的產業項目之外，有數個產業界巨擘更是打破“王不見王”的傳統思維，首度破天荒攜手合作，共享天下。
森那美+UEM陽光發展總值16億項目
全球最大種植公司森那美（SIME，4197，主板貿服股）今年再下一城，與我國市值第二大房地產發展商UEM陽光（UEMS，5148，主板產業股）合作發展總值16億令吉的綜合產業項目。
這項計劃位於莎阿南武吉日落洞（BukitJelutong）；森那美產業與UEM陽光獨資子公司陽光有限公司，設立聯營公司———森那美陽光（SimeDarby Sunrise）私人有限公司，各持一半股權。
該大型綜合產業項目名為“Radia”，佔地20.95英畝，涵蓋640間服務式公寓、40萬平方尺的辦公室和88萬平方尺的零售單位。
根據稍早前的文告，Radia項目預計在今年末季推介，2018年完工。
同時，森那美還希望透過是次合作，與UEM陽光探討進軍依斯干達特區的機會。
M+S發展馬新產業項目
國庫控股（Khazanah）及淡馬錫控股（Temasek Holdings）這馬新兩大政府投資膀臂，合作成立聯營公司M+S私人有限公司，發展馬新兩地的產業項目。
11月中，M+S在馬新兩國同步公開發售位於新加坡奧菲亞-梧槽路（Ophir Rochor）的雙景坊（DUO），該項目發展總值40億新元（約102億令吉）。
馬新兩國在2011年簽署“馬來亞鐵道公司在新加坡土地發展協議”（POA），我國以丹戎巴葛火車站、丹戎巴葛、克蘭芝和兀蘭的土地，交換新加坡奧菲亞-梧槽路及濱海南（Marina South）6塊等值土地後，土地規劃成2項發展工程，“雙景坊（DUO）”是其一。
國庫控股在M+S私人有限公司持有60%股權，其餘股權由淡馬錫控股持有。淡馬錫控股子公司新加坡嘉德置地（Capital Land）負責“雙景坊”
的工程發展工作，而身為國庫控股子公司的UEM陽光，則負責市場行銷工作。
至於另一項綜合發展計劃———濱海盛景（Marina One），明年取得新加坡政府核准，發展總值達70億新元（約175億令吉），2項工程總值110億新元（約250億令吉）。
東家+三井精心打造服務式公寓
為了進一步提升公司品牌在海外市場的印象與地位，東家（E&O，3417，主板產業股）與日本最大產業發展公司———三井不動產（Mitsui Fudosan）首度攜手合作，在我國首都吉隆坡城中城精心打造“The Mews”服務式公寓，發展總值約4億令吉。
根據合作計劃，三井不動產以4128萬8000令吉，收購東家獨資子公司———KCB貿易公司的49%股權，剩餘股權則繼續由東家持有。
是次合作讓在日本產業界享譽名望與具備豐富領域經驗的三井不動產，成功首次踏足我國產業市場。
隨著三井不動產的加入，東家將可更快完成該產業發展項目的認購與行銷，並可藉助前者在外國產業市場的名聲，提高公司名牌在海外的印象與地位。
同時，東家還可從該合作計劃中獲得充裕資金，供其他發展用途，繼續擴大國內外業務版圖。
報導：陳愛玲
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