每逢財政預算案出爐，無論是上至富豪或企業家，下至專業人士打工族、或小販，都會密切留意。
一切跟稅務有關的資訊，例如：公司稅、個人所得稅和產業盈利稅率是否有調低，稅務減免是否有增加，還是有無任何帶來優惠的稅務獎掖等等，他們更不會錯過。
新鮮出爐、熱辣辣的2014年財政預算案當中，政府公佈大幅調高產業盈利稅率，藉此打壓房地產投機活動，並在明年起生效。
自2014年1月1日起，國人購買產業後3年內脫售，將被課徵高達30%；而第四年和第五年的稅率也分別提高至20%和15%。這次已是政府自2010年重新課徵產業盈利稅至今，第三度調高產業盈利稅。
這一調整，令人更加擔憂，尤其是中低收入群，搞不好還會影響投資者舉棋不定。
仍然有許多人對產業盈利稅的操作一知半解。
老實說，大部分民眾只留意產業盈利稅率的波動，只要產業盈利稅率一調高，就會擔憂房價是否會受到影響，又是否應該緩一緩房子的投資。
正因為對產業盈利稅操作的不了解，很容易就掉入稅務誤區。
因此，要精明地投資產業，就得先掌握盈利稅的操作，以下逐一和大家分享。
房價漲跌無關產業盈利稅
在產業盈利稅率調高的這個時期，許多人會暫緩產業投資，有些則抱著觀望的態度，暫不投資產業。
這些人是擔心房子會隨著產業盈利稅率的調高而賣不到好價錢。
坦白說，房價的漲跌是受到諸如發展商是否可靠（正在建築當中）、房子地點所影響，與產業盈利稅率高低無關。
而且，房產給予的回報比較穩定，只要發展好、地點好，房價飆升只是時間的問題。
誤區1：持有期（holding period）
投資產業當然希望產業會增值，能從脫售產業中獲利。
若是在持有5年內脫售，產業盈利稅自然而然會列入他們的考量裡。不過，究竟課稅多少則讓他們陷入迷思。
產業盈利稅率是取決於產業持有期，也就是從購買產業當天（簽署房子買賣合約）開始算起，直到脫售那一天，如圖表。
國人若是購買產業後持有超過5年後才脫售，將不會被課徵產業盈利稅。在5年內脫售，明年1月1日起將被課徵30%、20%或15%不等的產業盈利稅，視持有期而定。
根據脫售那年稅率課稅
Q：我在2010年購買房子，至今已持有了3年，若現在脫售獲利，是否根據購買當年（2010年）的產業盈利稅率來課徵呢？
Q：我在2009年購買產業，2009年產業盈利稅豁免，那麼我現在脫售獲利是否不用繳產業盈利稅？”
A：仍然有著不少人誤以為，產業盈利稅是根據購買當年的稅率計算。
其實，所課徵的產業盈利稅率是根據脫售年的稅率。
也就是說，當你在2014年脫售房子而獲利，將根據2014年所實行的產業盈利稅率；何時購買產業只用來計算產業持有期。
這點非常重要，千萬不能混淆。
今年脫售省稅金
為了吸引民眾購買房子，銀行降低房貸利率（可低至4%），發展商更承擔房子建築期間的利息。
這些優惠對於想要投資者，尤其是中低收入人士來說，是個黃金機會。
這些人原本是打算只要房子增值得讓他們滿意，他們可以賣個好價錢，就會將房子脫售；即使要承擔產業盈利稅，之前也不算太高，只介於5%至15%。
打亂投資計劃
然而，2014年財政預算案內產業盈利稅率的調高，卻打亂了他們的投資計劃。
舉個例子，2010年購買房子投資，原本打算持有4年，即2014年時脫售，預計會被課5%的產業盈利稅（在2010年，在第四年脫售房子會被課5 %的產業盈利稅），而如今卻必須被課徵20%的產業盈利稅。
而那些在2012年投資房子打算在2014年脫售的個人，原本預計會被課10%的產業盈利稅，而如今卻必須被課徵30%。
政府大幅調高產業盈利稅率，其實是打擊炒樓的投機者，但卻誤打誤撞地“打”到一些無辜市民，尤其是在2010年起購買房產，並打算明年脫售的個人。
很多人都並非專職炒樓，只是想通過投資房產來創富，如今卻必須承擔更多稅金。
建議有意在2014脫售房子的個人，不妨在今年（2013年）將房子脫售，避免更高的產業盈利稅率。
短利蒙蔽雙眼
為了激勵買氣，發展商無不想盡辦法，有的和銀行合作無間，免除興建期間或首幾年的房貸利息；有的則著重宣傳，打著“房子一建好，就可出售獲利”的旗號。
這些旗號無疑會吸引想要創富的人，但這當中也包括那些沒有能力供房子的人。
這些人幾乎都“樂觀”的認為：我現在購買房子，既享有低首期，房子建築期間又無需給利息，何樂不為呢？只要房子一建好就賣掉，幾乎沒有成本就能獲利。
有的預想反正房子建築需要時間，也許到時候我有能力償還房貸了呢？就算供不起，大不了就賣掉嘛！
沒料到，2014年財政預算案竟然公佈，大幅度調高產業盈利稅率。
能力有限的購屋者，才開始意識到如意算盤似乎打不響了；尤其在2014年會建好的房子，個人須償還房貸和利息。
然而，收入幾乎都用在生活上，已經很緊迫了，哪裡還有餘額償還貸款。
其實，這些人並非想要投機，只是受到誤導，以為這樣可以致富。
尤其在房子建築期間，不用給利息嘛，自然不覺得負擔；當初只設想到，只要房子2014年一建好就賣掉賺錢，兩三年最多被課15%的產業盈利稅。
沒能力易被套牢
就像天下沒有白吃的午餐，也沒有輕易白賺的錢。天底下哪有這麼划算的事情？
長線持有力較低的人，必須想一想：萬一房子賣不出，自己是否有能力償還房貸？就算賣出，盈利是否足以償還房貸和繳付產業盈利稅？
這些人大部分屬中低收入人士，他們是因為對現狀十分不滿，想要更舒心自在的生活，才無不想盡辦法賺錢。
因此，買房投資的事他們唯有往好的方面想，將理智收了起來。
然而，2014年起，產業盈利稅竟然大幅調高。
要知道，房子脫售獲利固然好，但又得繳付產業盈利稅，房子若是2012年簽房子買賣合約，在2014年內脫售獲利，甚至被課徵高達30%的產業盈利稅（原想設想第三年脫售獲利被課徵5%）。
所賺盈利是否足以繳付產業盈利稅和償還房貸呢？要是不能償還房貸，很大可能還會破產；要是房子賣不出，自己又沒有能力供，又該如何是好？
試想想要是大家同時脫售，只會供過於求，房價會被壓低，更不足以償還房貸。
建議
對於不小心“中招”的人，我有一些看法，建議大家：1.別急著賣：不要急著在明年就將房子賣出，應該和銀行商討房子融資，以繼續持有房子。
2.聯名融資：與親人一同聯名融資，一起供款。
3.2015年後才賣：若真的要脫售，也應該延遲多一年，直到2015年經濟起飛的時候再將房子脫售，到時房價起升賺取更高盈利，產業盈利稅率也比較低（持有多一年），也不會面對破產的危機。
總括來說，投資產業前，必須三思而後行，更必須掌握相關的知識和操作，包括產業盈利稅，才能精明投資。
誤區2：可課徵盈利（Chargeable gain） 並非所有開支都能扣稅
Q：只要所有和經商有關的開支都可以扣稅，是不是只要和產業投資有關的開支都可以扣除，減低產業盈利稅？
A：其實不是的。這是另一個務必注意千萬不要掉入的誤區。
產業盈利稅多少除了取決於持有期，也得視脫售產業的獲利（可課徵盈利）。
可課徵盈利和一般上對脫售產業盈利的認知是不同的。
可課徵盈利是產業買價和賣價之間的相差，而當中的買價和賣價需要經過調整。
賣價須先扣除以下的支出：‧維持與增加產業價值的費用（例如：擴充房子的支出）‧捍衛產權的支出（例如：律師費）‧脫售產業相關的費用（例如：產業代理商費用、律師費、轉讓費、印花稅、尋找買家的廣告費等等）
然而，並非所有和產業有關的開支都能夠扣除，例如就像房貸利息，自2010年1月1日起已經不能再加入買價中調高買價。
同時，這也意味著可課徵盈利將會更高。
鍾貴發博士世紀大學資深研究員辯護與事務律師
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