談到地契，一般人都不大清楚以下問題：
什麼是總地契(Master Title)？它與個別地契（Individual Title）或分層地契（Strata Title）有什麼關係？
單位業主在什麼時候，依據什麼程序才能領取個別地契或分層地契？個別地契或分層地契發出後，須注意些什麼事項？
發展商在開發並發展土地時，有關土地的地契通常包括整個或部分發展計劃的土地面積。
這類概括整個或部分發展計劃土地面積的地契，稱之為總地契。
當發展商將土地發展為房屋或其他產業時，個別單位的業主將會獲得各自單位的地契。
單位業主的地契可分為個別地契或分層地契兩種
如果有關發展計劃屬於共管社區計劃（Strata Scheme），那麼土地局將發出分層地契於每個單位，而總地契將註冊在管理機構（Management Corporation）的名下。
如果有關發展計劃不屬於共管社區計劃，那麼土地局將會把總地契撤消，並將之分割為單位的個別地契。
發展商須申請地契
申請個別地契/分層地契是發展商的責任，如果發展商沒有履行責任，就須負法律責任。
至於土地局需要多久的時間發出個別地契/分層地契，取決於發展商所提呈的文件、資料等是否齊全。
近年來，個別地契/分層地契一般在發展商移交空屋後的兩至五年間發出。
土地局發出個別地契/分層地契時，所有的地契將註冊在發展商（或總地契的地主）的名下。
單位業主們必須在收到發展商通知，要求轉換地契的通知書後的一年內轉換手續，將個別地契/分層地契轉至單位業主的名下。
如果單位業主沒能在一年內轉換手續，業主可被罰多過1000令吉，不少於1萬令吉的款項。
轉名須簽轉移備忘錄
必須注意的是，在進行個別地契/分層地契轉名時，發展商與單位業主必須簽署轉移備忘錄（Memorandum of Transfer，稱MOT)。
同時，單位業主必須承擔支付律師費、註冊費及MOT的印花稅。
然而，如果單位業主不是第一手買主，而是由二手市場購得有關產業，那麼他在向之前業主購買時所簽署的轉讓契約（Deed of Assignment）所付的印花稅，將可抵消MOT的印花稅。
有關業主只需把一份轉讓契約的副本，連同MOT一起遞交給稅務局登記，即可抵消MOT的印花稅。
MOT繳付印花稅後即可連同有關個別地契或分層地契，提呈土地局進行轉讓。
MOT轉讓登記後，個別或分層地契即註冊在業主名下。
擁有有關個別或分層地契，業主可以更容易證明自己的產權，有利於交易的進行、交易價的敲定。
陳佐彬創業家型律師
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