市場資金流轉方向轉移，曾幾何時，這些年來大家認為的熱門產業區，似乎轉變成為風險較高的地帶，過去一年來外資進軍的市場，如今已顯得過於熾熱，價格的上漲空間恐怕有限。
這些地區主要集中在檳島、吉隆坡城中城，還有南部的伊斯干達經濟區，過去數年產業價格翻倍上漲，市場人士擔心，價格繼續增值的空間可能不大。
儘管屬同一個州，相比之下威省風險比檳島低，這裡投機風不明顯，市場對產業的需求一般都以自住或自用為主，許多跨國公司已開始在峇都加灣工業園建立新的廠房。
當第二檳城大橋啟用後，預料將提昇檳島峇六拜工業地帶與威省的銜接性，峇都加灣將建設主題公園/高球俱樂部。
由於價格有顯著的差別，已有不少人口從檳島轉向威省，在威省購買住宅產業，主要供本身自住，雙層排屋在40萬至50萬令吉之間，年漲幅大約10%，可負擔房屋的問題並不明顯。
檳島的產業價格高居不下，主要是土地資源有限，吉隆坡市中心仍是主要的商務與金融中心，就業人口眾多，不過，市中心一帶可供房屋發展計劃的土地資源則比較少。
至於巴生河流域的產業市場，主要獲得當地人口、年輕就業階層的扶持，新推出市場的一些計劃，取得不錯的銷售率，價格增幅平均介於5至10%之間，市場對中價屋的需求持穩，其他州進入巴生河流域的人口，主要是為了尋找工作機會。
包久武：買屋需長期規劃
友聯產業公司總經理包久武認為，購買房屋需要長期的規劃，主要看個人的財務能力，銀行的貸款配套、政府的政策，以及發展商的促銷優惠。
他個人認為，巴生河流域的屋價已經到了屋頂，除了少數優渥的高薪族，才可能考慮再購買產業，多數人短期內不會有這樣的計劃。
過去三年，雪隆地區的屋價已翻倍上漲，沒有購買的人，普遍存在這樣的心態，本來不到30萬令吉的房屋，如今來到50萬令吉，買不下手，當然，更多的人是無法獲銀行提供貸款。
另一種情況是：國家銀行實施的第三間房屋貸款最高頂限在屋價的70%，由於屋價普遍上漲，已經影響產業購買者與投資者的前進步伐，對他們來說，只能貸款70%並不簡單，而且銀行對產業的估價也比賣主的要價低了5萬至10萬令吉，如果執意勇往直前要買，這5萬至10萬令吉必須來自購買者本身的口袋，這可是一筆不小的數目。
包久武補充，銀行其實已經拉緊信貸，美國次貸危機產生的骨牌效應，部份金融機構也承受不起打擊宣告倒閉，本地金融機構不得不打起十二分精神，慎選貸款申請者，避免業績被拖累。
轉手市場交易放緩
業內人士指出，轉手市場的產業交易步伐放緩，由於價格已到了相當高的水平，政府開始出手打壓，儘管出手稍微慢一些，不過，總好過沒有行動來得好。
嚴格來說，轉手市場的產業價格已上升至偏高水平，相信繼續上漲的空間有限，一間雙層排屋逼近百萬令吉，還有可能繼續上漲至二百萬令吉或更高水平？只要國家經濟有些風吹草動，過於偏高的產業價格將無法站穩腳步，以太高價位買入的投資者必須要有心理準備。
銀行採嚴謹貸款指南
這裡要補充一點，市民在產業的購買力已受到價格偏高的衝擊，加上土地與建築成本升高，價格可能居高不下，銀行採取嚴謹的貸款指南，使到有能力領取貸款購買產業者相對較少，相信短期內，產業市場的銷售仍將保持偏軟狀態。
產業銷量雖然偏軟，不過，市民的產業購買力依然受衝擊，假如土地與建築成本持續上升，已經處於偏高水平的產業價格，醞釀升溫態勢，大大衝擊產業買家敲定交易的幾率。
不過，市場深信，買家對有地產業的需求保持強勁，主要是單位供應有限，每單位售價在50萬至55萬令吉的雙層排屋（位於外圍地區、建築面積稍小的單位），市場需求保持殷切。
另外，轉手市場也因為銀行實施嚴謹的估價條例、影響整體融資幅度的批准，惟一手市場受影響的層面似乎不大，發展商提供獎掖或優惠配套，產業的銷售保持平穩。
對於符合貸款條件的借貸者，他們獲得比較優惠的貸款配套，貸款利率也比較具競爭性，其中一些甚至可以取得基本借貸率減少2.3%或2.4%的貸款配套。
張仰榮：榮房價會起也會跌
話說回來，為何這幾年人們競相加入購買或是增購房產行列？因為大家都深信，價格會繼續上漲，不趁早購買，恐怕會錯過這趟列車。
每個人購買產業出發點是不一樣的，產業估價師張仰榮說，房產是人們所指的家園，或是組織家庭的地方，有些人可能比較幸運，有多餘的錢購買幾個單位，他們對房產的看法與其他人不同，例如買來賺取租金收入，或是等待資本增值，這當中不乏產業投機者。
大馬人普遍認為，產業價格將繼續上漲，而且只有起、沒有跌，結果對尚未購買房屋的年輕人造成壓力，儘管他們還未具備負擔買房能力，可是，他們還是會走進市場探討購屋機會，確保不會錯失良機，當中有不少是拉長房貸供期來實現購屋計劃。
不過，張仰榮認為，房產與股票、黃金和其他商品一樣，會起也會跌。一般人認為，當你向發展商購買產業，不論是房屋、店屋或辦公單位，當你在轉手市場出售時，可以用比較高的價格出售，並且賺取一筆盈利。
可是，他舉了幾個證明產業價格會上漲、也會下跌的例子：
房價遠超出國人購買力
張仰榮個人認為，大馬人普遍分為三個收入層次，就是高收入、中收入與低收入。其中月入3千令吉被視為低收入、中收入是8千令吉，以及高收入1萬4千令吉。
低至中等收入是月入介於3千至8千令吉的人士，中至高收入的月入是8千令吉至1萬4千令吉。
中低收入居多
在大馬人口當中，以低收入及低至中等收入者居多。當然也有不少家庭收入屬於高收入的水平。假如要測試產業負擔能力，左表舉例可以說明。
從左表可以看出，高收入者、中收入與低收入者，在房屋的可負擔能力，分別只有能力供還RM2960、RM1720與RM520的貸款分期。這意味他們有能力購買的房屋，分別為高收入者購買55萬令吉的排屋，供期30年，分期付款RM2960；中收入者購買價格32萬令吉的公寓，分期付款RM1720，供期30年以及低收入者購買9萬5千令吉的中低價公寓，供期30年，分期付款RM520。
可是，大馬的房屋價格已遠遠超出國人的購買力，看看其中一些產業的價格，即可以獲得印證，例如孟沙峇魯雙層排屋已達118萬令吉、白沙羅高原雙層排屋價位116萬令吉，敦依斯邁花園雙層排屋售價102萬令吉。市區一些高檔的共管公寓價格，平均在百萬至接近200萬令吉的水平。
從以上例子不難看出，大馬的產業價格大幅超出國民的購買力，也許大家必須轉移陣地，到外圍一些地區，物色可負擔房屋，好比檳島的市民到威省物色產業同樣的情況。
可是，吉隆坡與雪蘭莪一帶的市民，需將腳步轉移到哪一個方向，沙亞南、賽城、萬宜嗎？還是更遠的汝來？抑或是雙溪毛糯、萬撓？
在產業投資者當中，也有一些轉到家鄉的市場，例如回去怡保、亞羅士打、芙蓉，在新山工作的選擇到麻坡或是峇株巴轄購買產業，由於投資腳步的轉移，這些城市的產業價格也在靜悄悄上漲。
平均80萬檳城排屋價全國最高
從上表不難看出排屋的價格，檳城居首，每單位平均價80萬令吉，接下來是吉隆坡73萬令吉，沙巴首府亞庇排第三50萬令吉，古晉第四45萬令吉，以及第五新山42萬令吉。
同樣是有地產業，半獨立式產業類型，吉隆坡排第一，每單位平均價260萬令吉，檳城居第二，平均價135萬令吉，第三依然是亞庇95萬令吉、古晉第四80萬令吉，以及新山75萬令吉。
註：數據來源WTW產業顧問公司（只供參考），因為排表不是概括大馬所有城市。
結語：
業界人士一再提醒大家，以太高價位購入產業，要有面對產業價格停滯不前、或是回頭下跌的心理準備，當一個產業在短短兩年內漲了一倍，這些都潛在下跌風險，投資者或置業者應謹慎看待。
（星洲日報／投資致富‧產業焦點）
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